DP Nol Persen (part 2)

Ngelanjutin postingan DP Nol Persen (part 1), maka sekarang gw masuk ke dalam tahap yang sangat krusial : BAYARNYA GIMANEEEE?

img_6280Rumah udah cocok, lokasi bagus, harga juga bagus, tapi kalo ngga punya duit mah sama aja kayak angan2 tukang cendol (refer to perumpamaan yang sering disebutkan oleh emak gw). Dan thanks pada kapitalisme serta para bapak penemu Bank jaman dahulu, yang memungkinkan gw dan elu untuk bisa punya rumah ratusan juta meskipun belum punya duit segitu banyak.

Dalam pemilihan metode pembayaran, variasinya juga macem2.

  1. KPR
    KPR ini yang paling jamak digunakan saat ini. Ya iyalah, namanya aja udah Kredit Pemilikan Rumah. Hehehe. Biasanya developer udah punya kerjasama dengan beberapa bank penyedia KPR, baik bank konvensional ataupun bank syariah. Metode perhitungan “bunga”nya berbeda, dan menurut pengalaman temen saya, KPR Syariah bisa jadi jatohnya lebih mahal daripada KPR konvensional. Jadi, jangan lupa untuk selalu ngitung dulu sebelum memutuskan.

    KPR inilah yang mengenal konsep “DP” alias Down Payment. Berapa? Nol Persen? Nonsense lah.

    Berdasarkan aturan Bank Indonesia, pada saat gw akad kredit kemaren itu, besar tanggungan yang boleh ditanggung oleh Bank adalah 80% untuk rumah pertama, dan 70% untuk rumah kedua. Artinya : DP gw minimal 20% atau 30%, tergantung ini rumah keberapa. Nol persen? Ga ada tuh di PBI.

    Jangan lupa untuk selalu membandingkan bunga setiap bank, termasuk biaya survey, biaya administrasi, denda pelunasan dipercepat, dan biaya2 lain yang mungkin timbul dalam proses approval KPR. Biasanya bunga yang lebih rendah dikompensasi dengan berbagai biaya2 yang timbul di kemudian hari, yang jumlahnya ngga kecil.

  2. Angsuran Bertahap
    Ini biasanya ditawarkan oleh developer. Harganya biasanya agak beda dengan harga yang KPR, umumnya lebih tinggi. Ya itung2 bunga ke developer lah.

    Kemudian jangka waktunya biasanya ngga terlalu lama. Maksimal 60 kali bayar alias 5 tahun. Cara ngitungnya gampang banget: dari harga yang ada di kolom “angsuran bertahap”, langsung dibagi dengan jumlah bulan yang lu mau angsur. Mekanismenya juga lebih tradisional, yaitu dengan cara mentransfer ke rekening bank developer setiap bulannya.

    Kalo emang ada dana yang cukup besar setiap bulannya, dan bisa dialokasikan untuk pembayaran angsuran ke developer, skema ini menarik juga sebenarnya. Kenapa? Karena dalam 5 tahun saja rumah itu udah jadi milik lu. Bandingkan dengan KPR yang bisa menghabiskan 10-20 tahun baru kelar.

  3. KTA
    KTA alias Kredit Tanpa Angsuran (eh), Kredit Tanpa Agunan deng, ini yang sedang happening belakangan ini. Beberapa bank menawarkan bunga yang cukup menarik, dan dalam jangka waktu yang relatif pendek, maksimal 5 tahun.

    Beberapa menit yang lalu ada bank yang nelpon dan menawarkan KTA dengan bunga sebesar 0,6 persen per bulan. Artinya, setahun bunganya hanya 7,2%, dan itu jauuuuhh lebih rendah daripada bunga KPR yang ditawarkan bank yang lagi ngga promo, yaitu berkisar di 11-12 persen per tahun.

    Mekanismenya adalah : lu ajukan KTA, dapet duit tunai, lalu langsung bayarkan ke developer. Urusan dengan developer selesai, dan sekarang urusan lu tinggal sama Bank tempat lu mengajukan KTA. Simpel.

    Beberapa tips dari temen yang sudah pernah melakukan skema ini adalah : setelah bayar tunai dan surat2 rumah keluar, langsung “sekolahin” sertifikat rumah lu ke Bank yang menawarkan bunga yang lebih rendah daripada KTA lu. Begitu dapet duit dari Bank tersebut, langsung lunasin KTA lu, dan sekarang urusan lu tinggal sama Bank tempat sertifikat rumah lu lagi sekolah.

    Tricky ya? But if it works, so it’s not stupid, right?

  4. NSO atau NSM
    Apaan nih?
    Ini adalah skema paling aman (meskipun rada malu) : Ngutang Sama Ortu atau Ngutang Sama Mertua.

    Bunga nol persen, pembayaran boleh tersendat, tidak ada biaya pelunasan dipercepat, dan relatif aman dari debt collector. Palingan malu doang diomongin di acara keluarga. Mamam.


Setelah berbagai pertimbangan dan kesadaran pribadi bahwa orangtua saya tidak akan mampu saya utangin, maka pilihan saya jatuh pada KPR. Beberapa hal yang membuat saya memilih KPR antara lain :

  1. Gaji bulanan
    Melihat slip gaji (dan masih adanya cicilan apartemen) membuat saya yakin bahwa saya tidak akan mampu pake skema angsuran developer. Dengan keterbatasan itu, maka gw harus memutar otak mencari bank dengan kriteria antara lain : (a) menyediakan tenor kredit sepanjang mungkin; (b) biaya pelunasan dipercepat sekecil mungkin, just in case saya dapet rejeki nomplok dan mau bayar lebih gede supaya lebih cepet selesai ngutangnya; dan (c) menawarkan bunga fix selama mungkin.

    Berhubung mencari yang ketiganya ada amatlah susah, maka kita harus menyesuaikan dengan prioritas kita, dan potensi kenaikan pendapatan kita. Berhubung persyaratan kredit yang bisa diapprove adalah dengan angsuran maksimal 30% dari total THP, maka ngakalinnya adalah dengan ngegedein DP, supaya utang kita ke Bank lebih kecil, dan angsurannya otomatis juga lebih kecil.

    Simple logic.

  2. Lebih aman
    Dari sisi mananya nih?
    Dalam skema KPR, sertifikat rumah yang lu KPR-kan akan ditahan oleh Bank sebagai jaminan atas utang lu. Dan Bank akan melakukan perjanjian dengan lu bahwa kalo lu ngga bayar cicilan maksimal 3 bulan berturut2, maka Bank boleh melelang ataupun menjual rumah lu itu untuk ngelunasin semua utang lu.

    Artinya apa?
    Artinya Bank juga ngga mau kebobolan, dalam hal keabsahan surat sertifikat dll. Dengan skema KPR, lu cukup bayar biaya survey dan cek surat, maka si Bank melalui notarisnya yang akan cek sendiri sertifikat rumah lu ke BPN dan berbagai lembaga lainnya, sampe dia yakin bahwa rumah lu itu emang layak dikasi kredit.

    Dengan demikian, begitu pengajuan KPR lu diapprove, artinya rumah lu aman 100% : bukan sengketa, ngga salah peruntukkan (komersial, residensial, industrial), kecil potensi digusur (kecuali ada proyek umum dadakan), dan developernya ngga main2 sama elu.

    Pun surat2 sertifikat lu akan aman disimpen oleh Bank. Daripada simpen di rumah, atau keluar duit buat sewa Safe Deposit Box, ya mending si Bank aja yang nyimpenin. Free of charge.

    Skema pembayaran yang lain memaksa elu sendiri untuk cek keabsahan sertifikat itu ke sana ke mari, dan ya cukup ribet. Jadi kalo ngga mau ribet, mending KPR aja lah menurut gw.

Setelah gw memutuskan untuk KPR, apakah udah selesai gitu aja? Gampang ngga dapetin Banknya? Prosesnya ribet ngga?

Sabar, dramanya masih banyak. Next yah di DP Nol Persen Part 3! ^____^

Advertisements

3 thoughts on “DP Nol Persen (part 2)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s